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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, QUEM PAGA OS CUSTOS E CERTIDÕES?

February 2, 2019

 

É muito comum, na hora de comprar um imóvel, o vendedor ou mesmo a corretora de imóveis imputar ao comprador os custos das certidões que se tira sobre o imóvel, sobre o vendedor e seu cônjuge. Estas certidões são fundamentais para garantir que a compra é um bom negócio e evitar a perda do bem em favor de terceiro.

 

Ocorre que o Código Civil, em seu art. 490, traz dispositivo explícito sobre quem deve arcar com estes custos: o vendedor, com exceção das certidões em nome do comprador e seu cônjuge, conforme observa-se no transcrito abaixo:

“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”

A tradição do imóvel é a entrega da coisa ao adquirente, com a intenção de lhe transferir a sua propriedade ou a posse. Isto porque o objeto da compra e venda, assim como da doação é a efetiva transferência da posse da coisa.

 

O art. 1.267 do Código Civil prescreve:

Art. 1.267 "a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição".

A aquisição da propriedade das coisas móveis se dá, no Brasil, com a mera tradição, ou seja, a efetiva entrega da coisa. Já com relação aos bens imóveis, a tradição não é suficiente para a aquisição, eis que a Lei exige o registro da compra e venda, sendo necessária a escritura pública para bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 

Vejamos os dispositivos legais pertinentes do Código Civil:

"Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição."

"Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."

"Art. 108. a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País."

 

Portanto, quando o legislador, no art. 490 do Diploma Civil, determina que as despesas da tradição pertencem ao vendedor, está se referindo as despesas das certidões, principalmente, e isso quer dizer que, por um lado, o vendedor tem o dever de comprovar a lisura da transação e fornecer ao comprador as garantias de um negócio que atenda ao interesse de ambas as partes. Por outro lado, esse é um direito do comprador.

Não obstante, no mesmo dispositivo legal, o legislador também determina que as despesas do registro são do comprador. Assim não poderia deixar de ser, uma vez que o imóvel estará sendo incorporado ao patrimônio do comprador, de modo que todas as despesas desde a compra e venda (que ocorrem naturalmente após as certidões) devem pertencerão comprador.

 

Despesas do comprador x despesas do vendedor:

Despesa do comprador: geralmente são aquelas relacionadas a:

1. pagamento do reconhecimento de firma no contrato particular;

2. pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), recolhido aos cofres do município;

3. pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura pública de compra e venda em nome do comprador ou de todas as taxas de contrato de financiamento imobiliário;

4. pagamento do Registro imobiliário no cartório de imóveis para transferência do bem;

5. pagamento do registro de gravame (ônus Reais) em garantia ao banco financiador e taxas de cartório;

6. pagamento de taxas bancárias para transferência de valores para conta do vendedor.

7. pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem como autenticações em documentos pessoais (cópias autenticadas);

8. pagamento da comissão imobiliária quando imóvel adquirido na planta ou em construção.

Despesas do vendedor: geralmente são aquelas relacionadas a:

1. pagamento da comissão imobiliária contratada pois ele firmou contrato com a imobiliária;

2. pagamento do reconhecimento de firma de seus documentos e do cônjuge;

3. pagamento de documentos autenticados (xerox);

4. pagamento das certidões negativa do imóvel (ônus reais, IPTU, cota condominial e condomínio);

5. pagamentos das certidões negativas pessoais suas e do cônjuge

6. pagamento de registro na matricula imobiliária de qualquer documento que falte para efetivação do negócio.

7. pagamento do IPTU, condomínio, luz, água, etc até a entrega do imóvel ao comprador quando é firmada oficialmente a posse.

8. pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio que seja relativo ao imóvel ou pessoal.

 

Fonte: bcmadv.jusbrasil.com.br

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